INMOBILIARIAS EN LA PREVENCIÓN DE LAVADO DE DINERO.

May 8, 2017

Hoy en día, los bienes raíces son utilizados como parte de las actividades para obtener utilidades de procedencia ilícitas. Las autoridades para el cumplimiento de la ley realizan un control más exhaustivo del sector inmobiliario, revisando también de manera detallada a los agentes de bienes raíces, notarios y otros actores involucrados en las operaciones inmobiliarias, lo que incrementa la posibilidad para mayores sanciones y nuevas normativas a nivel internacional, nacional y local.

 

En este contexto a nivel internacional, el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), principal organismo emisor de estándares internacionales de política pública contra el lavado de activos y la financiación del terrorismo, en su Recomendación numeral 22 identifica a los “agentes inmobiliarios” entre quienes deben aplicar medidas de prevención de lavado de dinero, particularmente a través de la debida diligencia del cliente.

 

Factores de riesgo asociados al sector inmobiliario

 

  1. Obtención de recursos ilícitos a través de empresas inmobiliarias nacionales y extranjeras. Esto es obtener ingresos de divisas de origen sin conocer su origen licito, provenientes de diferentes

     

    países, canalizadas a través de los conceptos de remesas de trabajadores para adquisición de vivienda y/o donaciones y transferencias que no generan contraprestaciones, a favor de personas físicas e inmobiliarias ubicadas en el país local y que tienen como actividad económica la compra / venta de bienes inmuebles.

  2. Ocultamiento de bienes y recursos de origen ilícito por la escisión de empresas inmobiliarias. Para este factor se establecen listas a nivel internacional, conocida como lista OFAC - “Specially Designated National and Blocked Persons List”, por lo tanto, las organizaciones criminales pueden transferir en bloque su patrimonio a una o varias sociedades constituidas “escisión”, o para la creación de una nueva sociedad, situación que se presenta en períodos de tiempo cortos, con el fin de encubrir el origen ilícito de los recursos usados para la constitución.

  3. Financiamiento de actividades ilícitas a través de la creación de empresas y establecimientos comerciales para efectuar operaciones de compra / venta de bienes inmuebles. Las organizaciones con actividades ilícitas pueden dar apariencia de legalidad a recursos de origen ilícito o canalizar recursos para el sostenimiento de su organización y/o actividades a través de la compra / venta de bienes inmuebles por medio de agentes inmobiliarios, quienes no cumplen con la debida diligencia de conocimiento del cliente. Estas organizaciones pueden crear empresas de papel o fachada y/o utilizar testaferros y/o empresas legalmente establecidas con el fin de realizar las transacciones de compra / venta, efectuadas con alto volumen de efectivo, cuyo origen es desconocido.

 

Ahora bien, para un análisis y evaluación es importante identificar las siguientes alertas en las operaciones recurrente de transacciones de compra / venta, las cuales pueden ser un punto de partida para evaluar su exposición al riesgo en el correcto cumplimiento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (PIORPI).

 

Focos de alerta para evaluar la exposición al riesgo en el sector inmobiliario

 

  • Empresas Inmobiliarias que presentan como principal fuente de ingreso, las transferencias internacionales.

  • Incremento injustificado en las cuentas bancarias de personas físicas y/o morales cuya actividad económica se relacione con agentes inmobiliarios.

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    Ingreso de divisas a empresas inmobiliarias, que no guardan relación con la situación financiera.

  • Personas físicas relacionadas con el sector inmobiliario, que reciben altas sumas de operaciones cambiarias y al poco tiempo, las envían a un país en el exterior.

  • Volumen alto de depósitos en las cuentas de personas físicas y/o morales cuya actividad económica se relacione con agentes inmobiliarios, realizados en sucursales diferentes a la ciudad donde habitualmente desarrollan la actividad económica.

  • Socios o miembros de juntas directivas que aparecen con registros en alguna lista restrictiva (OFAC, Interpol, entre otras).

  • Personas Morales que cambian de razón social sin razón aparente, por ejemplo: de Comandita Simple a Sociedad por Acciones Simplificadas.

  • Personas Morales relacionadas con el sector inmobiliario que escinden parcialmente su patrimonio para crear nuevas sociedades mercantiles.

  • Sociedades que son recientemente constituidas y que absorben a sociedades creadas a partir de la escisión del patrimonio de una tercera sociedad.

  • Sociedades escindidas o absorbidas con gerentes, miembros de junta directiva o socios comunes.

  • Sociedades mercantiles que dentro de su historial se encuentran que su patrimonio es producto de una escisión o absorción de una o varias sociedades, las cuales también presentaron el mismo proceso.

  • Empresas ganaderas con representantes legales o miembros de juntas directivas que tienen un alto perfil profesional, que manejan alto volumen de efectivo y que no cumplen con su objeto social.

  • Empresas ganaderas con altas inversiones en bienes inmuebles y con un objeto social amplio, cuyos representantes legales o miembros de las respectivas juntas directivas, son familiares.

  • Agentes o empresas inmobiliarias recientemente constituidas que presentan un alto nivel de transacciones de compra / venta.

  • Establecimientos de comercio, diferentes a agentes o empresas inmobiliarias, que venden bienes inmuebles en efectivo, ubicados en lugares distintos a la ciudad donde desarrollan su objeto social.

  • Terceros que pagan en efectivo por la compra / venta de bienes inmuebles a empresas diferentes a las empresas inmobiliarias.

  • Empresas inmobiliarias que presentan incremento patrimonial injustificado.